ซื้อบ้านใหม่จากโครงการอย่างน้อยต้องรับประกันโครงสร้าง 5 ปี
'
'
ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจกับผู้ต้องการซื้อบ้านใหม่กับโครงการบ้านจัดสรรว่า “ประกันบ้าน” ที่มากับโรงการ กับ “ประกันภัยบ้านและอาคาร” ที่เราจ่ายเบี้ยประกันภัยเองกับบริษัทต่าง ๆ นั้นไม่เหมือนกัน โดยที่ประกันจากโครงการบ้านจัดสรร เป็นสัญญาที่ผู้ขายมอบให้กับผู้ซื้อ และต้องอิงตามกฎหมาย พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดินด้วยครับ
ประกันที่มากับโครงการบ้านจัดสรร
ควรเรียกว่า “การรับประกัน” มากกว่าประกันภัย
สมมติว่าพี่จระเข้ต้องการซื้อบ้านหลังใหม่เอี่ยม 4 ล้านบาท จากโครงการบ้านจัดสรร สิ่งที่ได้จากโครงการก็ต้องมีเอกสารสัญญารับประกันที่มากับสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ซึ่งบางโครงการอาจจะไม่มีสัญญารับประกันนี้มาก็ได้ แต่ต้องมีความรับผิดชอบในส่วนโครงสร้างและอาคาร เพราะเราซื้อของใหม่ ก็ต้องได้ของดีมีคุณภาพตามที่จ่ายไป
ปัญหาที่มักเกิดขึ้นจากการถกเถียงเรื่อง “ประกันบ้าน” หลังโอนบ้าน
หากเราเห็นข้อบกพร่องชำรุดอยู่แล้ว และยอมรับได้ เมื่อไปเรียกร้องภายหลังนั้นทำไม่ได้ครับ ดังนั้นก่อนเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์ทุกครั้งจึงต้องเช็ครายละเอียดของบ้านให้ดี ๆ ก่อน บางทีเราอาจจะต้องจ้างคนที่เขาดูเป็น อย่างวิศวกรหรือสถาปนิก มาช่วยดูโครงสร้างและวัสดุ และเร่งให้ผู้ขายแก้ไขก่อน ต้องดูตั้งแต่รั้วบ้านถึงหลังคาเชียวครับ
กฎหมายเกี่ยวกับการรับประกันของโครงการบ้านจัดสรร มีอะไรบ้าง?
กฎหมายฉบับที่เป็นข้อบังคับที่ผู้ขายหลีกเลี่ยงไม่ได้แม้ว่าตัวเองจะบอกว่ารับประกันแค่ปีนี้ปีเดียวเท่านั้น นั่นก็คือ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ว่าด้วยเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง ซึ่งสรุปออกมาเป็นใจความสำคัญได้ดังนี้
ผู้ขายต้องรับผิดชอบโครงสร้างบ้านและส่วนอื่น ๆ ที่ทำให้บ้านเสื่อมราคาหลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ดังนี้
1. ส่วนที่เป็นโครงสร้าง ต้องรับผิดชอบดูแล 5 ปี หลังโอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่ เสาเข็ม, ฐานราก,เสาคาน,พื้น,โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก
มันจะแย่แค่ไหนหากเราซื้อบ้านใหม่ อยู่ได้แค่ 2 ปี หลังคาพังรั่วมาทั้งแถบ หรือคานทรุด นั่นหมายถึงว่าโครงการบ้านจัดสรรออกแบบบ้านมาไม่ได้มาตรฐาน ดังนั้นกฎหมายจึงเข้ามาดูแลส่วนนี้ด้วย
2. ส่วนที่เป็นอุปกรณ์สำคัญของอาคาร หรือส่วนควบ ต้องรับผิดชอบดูแล 1 ปี หลังจากโอนกรรมสิทธิ์
อาทิ บันได พื้นระหว่างชั้น ถ้ายุบ หรือ พังระหว่างอยู่อาศัยหลังซื้อไปภายใน 1 ปี ทางผู้ขายต้องมาแก้ไขให้
3. ส่วนที่เป็นรั้ว และ กำแพง ต้องดูแล 1 ปี หลังโอนกรรมสิทธิ์
ถ้าหลังเข้าอยู่ได้ไม่นาน รั้วหรือกำแพง พังถล่มลงมา หรือมีเหตุให้เกิดความไม่ปลอดภัยกับผู้อยู่อาศัยอันเกิดขึ้นจากการก่อสร้างแต่ต้น (ไม่ใช่เจ้าของบ้านขับรถชนเอง) ทางโครงการบ้านก็ต้องเข้าไปดูแลรับผิดชอบด้วยภายในระยะเวลา 1 ปี
'
.jpg)
'
หากสมมติว่าเจอว่ามีส่วนที่ทรุด ชำรุด หลังจากโอนกรรมสิทธิ์อยู่ไปในระยะเวลาหนึ่งในช่วงที่ยังอยู่ในระยะความรับผิดชอบของโครงการอยู่นี้ ทางเจ้าของบ้านต้องแจ้งเป็นหนังสือให้กับโครงการบ้านครับ แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร แสดงรายละเอียดว่ามีส่วนไหนที่ต้องให้โครงการมาจัดการบ้าง และหากโครงการบ้านจัดสรรไม่ทำตาม หรือบอกให้รอไปเรื่อย ๆ แบบไม่มีวี่แววว่าจะมาแก้ไข ผู้ซื้อก็มีสิทธิ์ให้ช่างข้างนอกมาแก้ไขและเรียกเก็บค่าใช้จ่ายกับทางโครงการบ้านได้ครับ
หากโครงการบ้านยืนยันว่าจะรับประกันแค่ 1 ปี แล้วโครงสร้างต่าง ๆ เกิดพังชำรุด เสียหายระหว่างระยะเวลาที่กฏหมายระวุไว้ข้างต้น ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิ์ฟ้องแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายจากการซ่อมแซมต่าง ๆ ส่วนจะขอคืนบ้านได้หรือไม่? ก็แล้วแต่ตกลงกับทางโครงการครับ
แต่ไม่ต้องเป็นห่วงครับ โครงการบ้านจัดสรรต่าง ๆ ก็ต้องรักษาคุณภาพของตัวเอง โดยใช้วัสดุที่ดี และควบคุมการก่อสร้างให้แข็งแรง แต่ก็เป็นหน้าที่ของคนตรวจรับอย่างเรา อาจจะไปเจอรายละเอียดที่เป็นข้อบกพร่องเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็แจ้งให้กับทางโครงการบ้านทราบก่อนโอนนะครับ
บทความที่เกี่ยวข้อง
ปัญหาบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ ที่มักพบเห็นได้เป็นประจำ
ข้อควรรู้ก่อนสร้างบ้านใหม่! เพื่อป้องกันงบบานปลายในภายหลัง
การรีโนเวทบ้านใหม่ ควรคำนึงถึงสิ่งใดก่อน
